どうも、今年も宅建を受けさせて頂きます。去年の失敗を踏まえ、今年こそはという意気込みです。
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ただ、去年の私は比較的時間に自由が利きましたが、今回はやや厳しいです。電車はいつも満員で本を広げることも時に困難、仕事はフルタイムで毎日残業。7月と8月は土日もバイトで。とはい、それも終わり、ようやく勉強に身を入れられる環境が出来て来ました。
近況報告になりますが、最近は音楽理論とか読んだり、オンラインゲームも相変わらず忙しいです。時間は取られますが、それは趣味として考えておりますので、疲労感は少ないです。そういう意味で、睡眠時間を削ってなんとか凌ぐことができています。
ただ、それらの反動か、体重がこの2か月で4キロほど何もせずに落ちました。ダイエットなんて考えてた自分が馬鹿らしいです。
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今回、なぜ地方という題目を入れたのか
なお、ここからしばらく前置きが長くなります^^:
率直に言えば、都心の問題点を考えてしまいましたので、記載した次第です。一時的なものだと思いますが、最近ちょっと疲れてます。
都会にいると息が詰まります。色々考えたのですが、宅建の合格率は15～20％ほど、つまり上位2割です。落ちる人、つまり力が及ばない人が8割もいます。人が多ければ多いほど、力がない人の絶対数も割合に応じて増えていくのです。
都会もこんな感じです。なぜギスギスした社会になるかというと、余裕を持てず、周囲との協調を考える余裕が持てない人の絶対数が多い、という背景があるのです。
都会は会社・企業が多いので、やはり低レベルの企業にはそれなりの人材しか集まらず、仮にいい人材が入ったとしても、まず転職などで辞めていきます。交通網の発達した大都会において、会社の所在地は意外と気になりません。電車があれば大抵のところに行けます。
地方ではこれらの悪い面がいくらか改善されます。やはり人の絶対数が圧倒的に減りますので、まず、そういう嫌な人間を目にする確率そのものが下がります。また、人のブレが少ない、というのもありますでしょうか。土地や周囲との協調をある程度は考えずにはいられませんので、自然とそういう能力も身についていきます。その点が東京にはないですよね。
電車での音漏れなんかも、迷惑を掛ける相手は毎日、毎時間変わります。そういう圧倒的な他人を気に掛けられる人は少ないので、自然と社会そのもののレベルが落ちていくのです。
確かに短期労働者の収入は地方よりも高いです。しかし、正社員となると、意外と地方と比べても、そんなに収入状況は変わらない可能性もあります。地方が良いと言うよりも、都会に居続けるメリットとは何だろう、と考えて頂ければと思い、何となく前置きを書かせて頂きました。
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まずは大雑把に諸費用を
さて本題に入ります。持ち家を買うとなると、やはり気になるのが資金ですね。安い新築で2000万？ ほどよく5000千万？ まあ、都会ではそれでも安い方なのかも知れませんが…。
ただ、地方の中古の一軒家だと、例えば500万とかでもなかなかのものが手に入ります。木造の二階建て、リフォーム済、都市部ではありませんので徒歩だけで過ごすのは辛いですが、地方では一家に一台の車の所有が普通です。軽自動車だと中古で15万とかあります。
二年間の維持費も15万ほど見ていれば大丈夫でしょう。仮に地方に住むとしても、5万出せば、都心の1Rや1Kで、月7～9万とかのレベル以上のものが賃貸できます（場所によりますが）。地方の月極駐車場は安くて月々3千円、都心は3万程度。いい場所だともっと上がることでしょう。
購入物件は500万で考えてみます
具体的ににどういうものが掛かるでしょうか。色々と実際的なものを考えてみたいと思います。ちなみに、この辺り、僕は完全に素人というか、何の知識もないです。ネットの情報や実際的なものではなく、あくまで宅建の教科書に従って考えていきますし、それも深く理解していません。
どこかしら絶対に間違っていますので、その点はご了承下さい。また、私自身が制度をそれとなく覚える為の記載ですので、非常に適当でおおざっぱなものです。
購入費用
今回想定するのは500万の土地付きの家（媒介）です。居住空間の面積を100㎡とします。築30年（1988年）の木造です。耐火・耐震的なものは無しです。固定資産課税台帳上の金額は予想さえ付きませんが、400万（土地と建物で各200万）としておきます。
購入代金
まず、代金の500万が当然に掛かりますね。
媒介手数料
次に媒介手数料として、400～600万の間は、4％と2万ですので、22万円です。ちなみに業者は購入者と売却者の両方から金銭を請求できますので、最大で44万ですね。
税金各種
ここから税金と控除のお話です。苦手な人が多い税金の分野…。もちろん私も苦手です（今回はその点を自分なりに改善しようという記事です）。一つずつ考えていきましょう。
不動産取得税（地方税・一度だけ）
12万、一定の耐震基準を備えていれば1.5万
不動産を取得した際に一度だけ掛かります。住宅用の土地・家屋なので3％です。ちなみにそれ以外は4％です。免税点（23万とか13万とか10万とか）はもちろん関係ありません。
さて、課税標準400万としましたので（ほんと、超適当）、その3％は12万。結構来ますね。
しかし特例での控除があります！ 面積50㎡～240㎡の場合、中古住宅は、新築された日を基準にして安くなります、と思いきや、これは築20年（木造）か25年（コンクリート製）の場合。残念。と思いましたが、一定の耐震基準を備えていれば、40年前のものとかでも行けそうな可能性があります。
その場合、350万とかの控除があるみたいです（わかった 不動産）。仮に耐震されていたとすると、400-350万の3％として、1.5万になります。これって凄い！ と思ったら、別のサイト（三井不動産リアリティ）を見たらちょっと金額違うみたいですね。まあだいたいの理解で留めておきます。
参考リンク（外部サイト）
- 不動産取得税：特例および改正内容（平成29年度）…分かった不動産
- 不動産取得税…三井不動産リアリティ
なお、新築の場合は、控除が最大で1200万まであります（色々割愛）。また、宅地の所得において1/2が控除になる特例は継続中のようです。
固定資産税（地方税・毎年）
14100円
一月一日に資産を持っていたら、毎年徴収されるアレです。免税点は土地30万の家屋20万未満です。
税金は、固定資産課税台帳に登録されている金額の1.4％です。これにも特例があります。宅地などは課税標準の1/6（200㎡以下の小さい家）ないし1/3（大きい家）、住宅は床面積120㎡までは1/2となっています。
宅地と家屋を別々に計算してみるとして（実際に別々に計算するのかすら分かりませんが）、それぞれ同額の1/6と1/2ですので、約4700円と9400円です、計14100円です。
なお、新築住宅には税額そのものの控除があるようです。
所得税（国税・一度だけ）
売却者も購入者も無税
あのやたらと種類が多い分野です。飛ばしたい、めっちゃ面倒だと思いつつ、頑張ります。と思ったら、これは購入者には関係ないですね、そりゃあ収入ではなく支出なので当然です。よし飛ばそう……と言いたいですが、勉強になりませんので、売り主側で考えてみます。
売り主の設定をしないといけませんね。取り敢えず、この方はかつて3000万でこの家と土地を購入し、20年住んだ事にしましょう。その際の取得費は3100万円とし、今回の譲渡費用を100万とします。また、次の住まいを3000万とする買い替える為の売却だとします。
ここでこのケーズに当てはまりそうなものを考えてみます。
ケース
- 長期譲渡所得（15％減税）になります。
- 居住用住居の売却になります（3000万減）。
- 買い替えになります（買い替え特例の適用。損するなら無税、得をするならその分が税金対象額）。
1と2は組み合わせることができます。3と組み合わせは不可能ですので、二つのルートがあることになりますね。いずれにせよ、この方の所得税は無税となります。所得税は結構大きな売却をして益を出さない限り、そんなに多く掛からないのかも知れません。
加えて、10年以上のローン（5000万以上）を組んで次の家を買ったり（所得3000万以下の人）すると、色々安くなるというローン特例があるようですが、今回は関係ありませんので、勉強の為にこの記載まで。しかし、よくよく見てみると住宅ローンも金額が細かく設定されていたり、奥深いです。
印紙税（国税・一度きり）
1000円
仲介業者が関わっているので、その業者が作成するものに対して、買主売主が連帯して費用を払う必要がある？
印紙税のキーワードは、課税文書か非課税か、金額はどれを適用されるのか、納付方法（収入印紙に押印）、過怠税（通常税と罰金二倍で三倍）、最低額200円とか、そういう感じでしか覚えていませんので、詳しい金額はよくよく考えると不明です。あんまり書いてないんですよね。
今回は500万（税抜き額が対象）という金額ですので、一応調べてみると、不動産売買だと1000円みたいです。
登録免許税（国税・一度きり）
74000円
登記を受ける際のアレです。三万以下は印紙でもいいというアレです。
今回は買主と売主双方で、所有権移転登記の費用を出す必要があります。2％（所有権移転登記・売買）から0.3％軽減されます（税額・税率そのものは宅建試験ではほとんど出ない可能性が高い）。
なお、軽減措置は居住用で面積が50㎡以上、取得から一年以内という条件を満たすことが必要です。
軽減措置は宅地（土地）には掛からず、宅地にだけ掛かるみたいです。加えて、中古の所有権保存登記に関しては、掛からないようです。所有権保存（新築？）と所有権移転（売買？）の違いがちょっとあやふやですが、よく考えると既存の所有権保存っていうのもよく分かりませんよね。ですので、そういう理解で留めておきます。
他のキーワードとしては、最低1000円、法人・賃貸用の所得には軽減が受けられない、軽減措置の上限年収はない、などそういうものです。
今回の場合は、土地と建物の固定資産課税台帳の金額を200万200万としているので、土地の方はそのまま200万の2％で4万、宅地の方は、そこから0.3％引かれて34000円、計74000円になるのでしょうか。高確率で間違っているような気もしますが、まあこれで通しておきましょう。
今回の購入金額以上、購入費用は（耐震基準を満たしていないものとして計算）、総額で542万と9100円となります（ドヤッ！）。間違いは気にしません、今回の目的は、私がそれとなく税法を復習することにあります！
地方にて家を買う～宅建の実戦練習_主に税法編～～まとめ～
まず高確率で金額自体は間違っています。ですが、今まであやふやだったものが、ちょっと形を成したという程度ですが、こうして実際に考えてみることで、それとなく理解が深まりました。。
税法はやはり奥深いです。家を買うには、費用プラス各種税金などで一割と見ておいていいような、そんな気がしますが、勉強するとなるとそのような理解ではいけません。細かいものを一つ一つ覚えていく必要があります。
税法は宅建試験においては2問ほどしか出ないようですので、捨てるのもアリかも知れません。所得税だけでも数字がめっちゃ出て来ますので、しっかり覚えようとすると道のりは遠いです。
ただ、キーワードだけで覚えていくと意外と楽だという点もあります。やるならばどこまでやるか、要点を絞って学習できるのか、そのあたり、時間・労力との相談になりそうです。
以上、最後までお読みいただき、ありがとうございました。当記事の内容が何らかの参考になりましたら幸いです。